פסק-דין בתיק ת"א 3481-09

תובענה להשבת סכומים שגבה הנתבע, לטענת התובעות שלא כדין, ובהם ריביות, עמלות ושכר טרחת עורך דין, על סך כולל של 10,963,165 ש"ח.

רקע עובדתי

1.      התובעת מס' 1 (להלן: " איקרוס") יזמה ביחד עם חברת האחים שרבט (1989) בניה והשקעות בע"מ (להלן: " שרבט") הקמת מרכז קניות פתוח (פאואר סנטר) בעיר יהוד (להלן: " הפרויקט").

2.      התובעת מס' 2 רכשה את כל זכויות שרבט בפרויקט, ובעלת 50% מהזכויות בפרויקט (להלן: " חברת ביג").

3.      לצורך מימון הפרויקט התקשרו איקרוס ושרבט (להלן: " הלוות") עם הנתבע (להלן: " הבנק"). ביום 9.1.01 חתמו הלוות על בקשת הלוואה בסך של כ-10 מיליון דולר שתועמד לפירעון לאחר שנתיים ותישא ריבית פריים בהפחתה של 0.3% לשנה. ביום 4.2.01 חתמו הלוות עם הבנק על הסכם ליווי פיננסי ואגרת חוב (להלן: " הסכם המסגרת").

4.      ביום 2.5.01 ניתן דו"ח אפס על ידי אינג' יוסף זרניצקי, מפקח הפרויקט (להלן: " דו"ח האפס"), שבו הוערכו שלבי הפרויקט בהתאם לשתי חלופות שבחנו הלוות באותה עת וכן נערך צפי הוצאות והכנסות בכל אחת מן החלופות.

5.      ביום 30.5.01 נחתם הסכם בין הלוות לבין חברת שופרסל בע"מ (להלן: " שופרסל") לפיו רכשה שופרסל חנות במרכז העסקים שייבנה בשטח הפרויקט. על פי ההסכם היה על הלוות להמציא לשופרסל ערבות בנקאית כנגד כל תשלום, ושופרסל מצידה התחייבה להחזיר את הערבויות בהתקיים התנאים שפורטו בהסכם, בין היתר במועד מסירת החזקה.

6.      יצוין, כי בנוסף על עסקת שופרסל התקשרו הלוות עם רשתות אייס ואופיס דיפו בהסכמי שכירות לטווחים ארוכים ביתרת השטחים בפרויקט. הסכמים אלו הובאו לידיעת הבנק.

7.      ביום 19.12.01 קיבלו הלוות היתר בנייה להקמת מבנה תעשיה.

8.      ביום 7.7.02 העבירו הלוות סך של 10 מיליון ש"ח מתמורת הסכם שופרסל לפירעון חלקי של קרן ההלוואה, ריבית ויתרת פיגורים בחשבון הליווי.

9.      ביום 31.7.02 הודיע הבנק ללוות, כי החליט לאשר לגבי הפרויקט עסקת מימון בשיטת הליווי הסגור (להלן: " מכתב הליווי"). על מכתב הליווי חתמו הבנק והלוות ולמעשה הוא מהווה הסכם בין הלוות לבין הבנק. להלן יפורטו עיקריו.

10.  מכתב הליווי כלל התייחסות לדו"ח האפס וצוין בו כי " בכוונת החברה בשלב הראשוני להקים על קרקע הפרויקט פאואר סנטר חד קומתי בשטח עיקרי של 8,000 מ"ר וכן מרתף חניה תת קרקעי בשטח כולל של 10,000 מ"ר. יתרת זכויות הבניה המאושרות לבנייה ב-3 קומות עפ"י התב"ע הקיימת מסתכמות בכ-17,350 מ"ר עיקרי". על פי המצוין במכתב, השלב הראשוני (קומת קרקע ומרתף) יתבצע בשני שלבים: שלב רכישת הקרקע ושלב ליווי הבנייה. ביחס לשלב רכישת הקרקע הוסכם שהבנק יעמיד ללוות אשראי בסך של 8.6 מיליון דולר, כך שיחס ההון העצמי של הלוות יעמוד על 20% מול 80% כספי הבנק. לגבי שלב הבנייה התחייבו הלוות, כי לאחר שיעברו הזכויות על שמן, תינתן התחייבות המינהל לרישום משכנתא לטובת הבנק. עוד הוסכם, שעם תחילת הבנייה ישקיעו הלוות סכום נוסף, כך שההון העצמי שלהן יעמוד על סך של 15% מעלויות הפרויקט, לרבות עלות הקרקע.

11.  הבנק התנה את תחילת הליווי בשינוי השימוש המותר מייעוד "תעשיה" לייעוד "מסחר". עוד התנה הבנק את קיום העסקה בכך שהבניה והשיווק של הפרויקט יחלו עד ליום 1.7.02 וכן שהחוזה שנחתם עם שופרסל לא יתבטל.

12.  נוסף על כך, במכתב הליווי הודיע הבנק שינפיק לשופרסל ערבויות בנקאיות עד לגובה של כ-14 מיליון דולר. הוסכם, שכספי שופרסל ישוחררו ללוות כנגד התקדמות הבנייה ואילו ההפרש בין סך התקבולים שתפקיד שופרסל לבין סך עלויות הפרויקט ישמש לפירעון האשראי. עוד הוסכם, שסך האשראי בשלב הבנייה לא יעלה על גובה הערבות הפיננסית שתונפק לשופרסל. 

כמו כן, התחייבו בעלי המניות של הלוות בערבות אישית על מלוא חובות החברות הנובעים מן ההסכם שנחתם עם שופרסל, נוסף לערבותם על פי הסכמי הליווי, וזאת עד לשלב שבו יוקטנו הערבויות שיומצאו לשופרסל לסך של 10% מגובה התמורה, אז תשוב ערבותם של כל הערבים למתכונת שנקבעה בהסכמי הליווי עליהם חתמו הלוות והערבים.

13.   הלוות התחייבו להמציא לבנק דוחות כספיים מבוקרים שנתיים וכן דוחות ביניים. הבנק הביא לידיעת הלוות, כי אי העברת דוחות כספיים במועדים שסוכמו יגרור עיכוב במתן שירותים בנקאיים ובכלל זה ביצוע אשראי מכל סוג.

14.  הלוות רכשו את הקרקע והחלו בביצוע הפרויקט, תוך שפעלו לשינוי תב"ע. הבנק מצידו החל להעמיד להן אשראי בדרך של מתן הלוואות בריבית משתנה, הצמודה לריבית הפריים בהפחתה או בתוספת של שברי אחוז. ההלוואות ניתנו לטווח זמן קצר, בדרך כלל לשנתיים או שלוש.

15.  בהגיע מועד פירעון ההלוואות, על פי רוב לא עמדו הלוות בהחזרים וביקשו מהבנק להעמיד להן אשראי נוסף - חדש, או להאריך את מועד הפירעון. בחלק מההלוואות נענה הבנק לבקשתן ובחלקן חייב את הלוות בריבית פיגורים.

16.  ביום 16.9.03 מסרו הלוות את החזקה במרכול לידי שופרסל, וזאת על אף ששופרסל לא העבירה את כל התמורה על פי ההסכם בינה לבין הלוות ולא השיבה את הערבויות שניתנו לה. רק כשבעה חודשים מאוחר יותר, ביום 18.4.04, שילמה שופרסל את יתרת התמורה (סך של 19.5 מיליון ש"ח).